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    想買法拍房?規避“雷區”才能撿漏
    吳江信息港 房產頻道  發布時間:2021-12-22  來源:

        “如果不了解這個小區,不了解這套房源,再便宜我也不敢買。”一位剛剛參與法拍房拍賣的購房者日前對中國證券報記者表示,“一般來說,法拍房一拍價格是市場價的80%,如果了解房源后覺得沒有問題,以起拍價成交確實是撿到了便宜。但如果不了解法拍房的風險點,遇到有財產糾紛、產權不明的情況,資金安全性是得不到保障的。”

     
        從機構發布的法拍房成交量看,近期隨著信貸邊際放松,北京等地區的法拍房成交量出現明顯回暖。同時,限購地區法拍房的折扣力度相對較大。
     
        低價有原因
     
        “我拍下的房子就在我現在房子的對面小區。參拍之前,我既看了拍賣平臺披露的內容,也到小區實地看了房子,還找鄰居、中介了解了一番,才敢參拍。”成功參與法拍房拍賣的王平(化名)對中國證券報記者表示。
     
        據王平介紹,自己之所以參與法拍房競拍,一方面是自己有購房需求,另一方面是看到法拍房確實比市場價便宜。“買第二套房子是給父母養老住的,這套房子主要是離家近。我是在了解了法拍房的特殊點及可能存在的風險后決定參拍的。由于房子關注的人較少,實際成交價就是起拍價——市場價的8折。”
     
        “一般來說,法拍程序是最快的成交渠道,正常買賣程序變現速度比不上法拍程序。通過法拍流程,成交價格比較低,獲得流動性的概率更大。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對中國證券報記者表示,“還有一種情況是被執行人存在僥幸心理,認為房產不會被強制執行,來不及變現還債,被強制拍賣。按照拍賣理論,遞增叫價拍賣是可以最大化達成房屋的成交,法拍是可以最快達到理想成交價的方式。”
     
        針對法拍房價格通常低于市場價的原因,盤和林表示,一是法拍房的起拍價較低,這是為了吸引買方,盡快促成交易,但競價往往會讓法拍房更加貼近市場價格;二是部分法拍房存在產權瑕疵,比如房屋質量問題、規劃用地限制等。三是敢于參與法拍房的買家非常有限,房屋有地域屬性,法拍房可能在某些區域缺乏買房人,從而多次流拍降價。而一些熱點地區的法拍房,實際成交價并不一定便宜。
     
        多方面避“雷區”
     
        針對參與法拍房可能存在的風險點,北京金訴律師事務所主任王玉臣對中國證券報記者表示,法拍房存在較多的潛在風險,一方面,房產的占有使用等可能有問題,比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權,但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握,不配合交房,導致買了房子卻無法實際使用。另一方面,有的法拍房產權可能有問題。為了盡快變現,拍賣方可能不會對房子的產權進行周密調查或詳細要求,而產權本身有問題的房子,買主拿到以后可能面臨無法辦理產權變更的風險。
     
        “對于多重查封、抵押的房產,尤其是不同法院、不同地域的法院實施的,可能有協同不一致問題。拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除,也無法辦理產權證。有的可能拖欠大量的稅費,比如房產相關的稅費、使用過程中產生的暖氣費物業費水電費等,會產生新的麻煩和成本。有的房屋質量或結構有問題,如果沒有提前看房,不能及時發現房屋存在的問題,將來交房后會產生不必要的麻煩,且難以追究責任。有的房子有戶口掛在上面,成交后可能面臨戶口無法遷出的問題,即使后面打官司也很難遷走。尤其是學區房,更要注意。”王玉臣對中國證券報記者表示。
     
        針對上述風險,王玉臣特別提醒,對掛牌的房產信息一定要仔細查看,千萬不要只關注位置和房價,尤其是要關注“特別提醒”的內容。此外,購房者還要和負責拍賣的法官和人員充分溝通,盡可能多了解房子的相關信息,包括但不限于產權、抵押、查封等情況,必要的時候還要去產權登記部門核實一下。一定要現場查看房子的現狀,看周邊的物業情況,看房屋是否存在質量問題,是否有人居住,是否是兇宅等。同時,務必關注房屋的使用繳費等問題,比如找物業公司核實暖氣費、水電費等繳納情況。
     
        對于戶口問題,要到當地派出所核實是否有戶口掛在上面。有些學區房是和戶口密切相關的,如果買房是為了投資,有戶口和沒戶口價格差別較大。
     
        成交量環比上漲
     
        “特別要注意當地的限購政策,看自己是否具有購房資格。”王玉臣對中國證券報記者表示。
     
        日前,最高法發布《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》,自2022年1月1日起施行。根據規定,人民法院組織的司法拍賣房產活動,受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的,人民法院不予準許。
     
        中國證券報記者了解到,由于存量房體量大、交易流程較為成熟,一線城市法拍房成交量整體位于高位。
     
        瀚海法拍網數據顯示,上周(12月13日至12月19日),全國重點監測城市法拍房成交量環比上漲24.36%,套均5.2人參拍,成交折扣為7.8折,連續18周在8折以下。
     
        “法拍房一般比正常的商品房便宜,因為一拍的起拍價往往是市場價的八折,有的還可能更低。但法院也會規定折扣下限,因為法拍房也要走正常繳稅程序,征稅標準不可以過低。過于低的折扣,可能走的不是法院流程。”多位法拍房參與者對中國證券報記者表示。
     
    來源:中國證券報

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